一

2022第一次集中土拍正在不断进行，市场传出非常积极的信号。4月25日，杭州第一次集中土拍，成绩非常惊喜。

60宗地块、总面积3849亩、总建筑面积580.7万方、起拍价797.58亿元，涉及钱江新城二期、望江新城、奥体博览中心、未来科技城、北部新城、申花、牛田等热门板块。

结果一个上午的时间，所有地块，除了一块流拍，全部被拿下。

这59块已售地块之中，有23宗地块直接进入线下报价和摇号环节，36宗地块敲定买家。

这36宗没有进入线下的确定地块中，有25宗是0溢价成交。

总体来说，此次土拍有三个关键数据：

1、60宗地块，只有1块流拍；

2、59块已售地中，只有25块是0溢价；

3、59块已售地块中，高达23块地直接进入线下。

这个数据，应该是去年第三季度以来，最好的土拍数据。

一个更加积极的信号是，这一次土拍，进场的开发商第一次逆转，搏杀最凶的参拍主体反而以民企为主。

截止到下午三点，也就是写稿子的时候，已经确定买家的地块中，滨江一家就拿下了10宗宅地。

在滨江之外，西房、华元、长住等也都很积极进场参与。

杭州土拍，是在楼市继续下行，市场情绪不断低沉时期，最具善意和正能量的一个信号。

是全国一片绿中的，一展最鲜艳的红旗。

二

但是，从全国情况来看，并不是每个城市都像杭州这样乐观。

4月12日，长沙首批次集中供应22宗住宅用地，最终19宗底价成交，2宗触顶进入摇号出让阶段，1宗溢价成交。

但复盘长沙下场的参拍主体，主要是央企和地方国企为主。

4月19日，宁波完成了今年的第一批次集中供地。33宗全部成交，其中溢价成交8宗，有5宗拍至触顶价进入摇号阶段。

复盘宁波参拍主体，和兄弟城市杭州截然不同的是，基本全是国资托底。

4月22日，南京第一批次集中供地落幕。本次共出让19宗涉宅用地，成交13宗，流拍6宗。其中底价成交7宗，地价触顶3宗。

南京成为最大流拍城市，主要原因是，和长沙、宁波不同，南京不再国资托底，而是取消了配建租赁住房的让利举措。但结果依然不容乐观。

总结起来，已经完成的重点城市土拍中，有以下这些特点：

1、冷热分化越来越严重。

杭州、南京、长沙、宁波都是如此。

长沙和宁波的冷门地块，因为有地方国资托底，所以尚能低价成交。

但是，南京取消国资托底之后，就产生了高达1/3的流拍率。

开发商普遍放弃了赌新城、赌概念版块的拿地心态，宁愿在热门板块的热门地块中，任凭高溢价、利润被无限压缩，也要尽力将土地吃下。

但就是不愿意在现在价值不高，但具备未来价值的地块上赌一把。

我一直强调，楼市投资的逻辑要紧盯开发商拿地趋势，他们才是最大的逐利者。

开发商在全力回归主城，购房趋势也必须如此。

而那些在市场上行期买了远郊赌将来能暴击的买家，基本都已经被套死。成为楼市风险转移链条上最后的接盘主体。

2、依然在延续国企、民企分化的趋势。

国企依然在做最后的托底者。这说明虽然已经喊了将近半年的金融业要给民企松绑，但整体的房企形势并没有得到根本性的改变。

情况依然在维持，或者说恶化。

现在的楼市，堪称进入到预期性恶性下行阶段。

在经济学上，有一句很著名的话是，对下行预期的恐惧，比下行本身更为恐怖。

因为预期会成倍放大情绪，从而造成极端型的恐惧性选择，直接打破原有的均衡。

疫情之下的恐惧型抢菜是如此。

房地产也是如此。

正是金融机构情绪叠加，自我放大了民企危机情绪，从而造成民企更近一步的断崖式钱慌。

这种情绪，甚至破坏了原有的均衡，使得行业整体走向失衡状态。

在这种加速失衡状态下出现的批量烂尾楼，又刺激的民间情绪，最终造成需求端继续萎缩。

而金融端和需求端的双向萎缩，又进一步压榨了民企的现状，造成更多的违约和烂尾。

最终造成整个行业的螺旋下行。

三

土拍是一个很关键的信号。

本次重点城市土拍正在陆续进行，但目前来看，杭州只是个例，更多的城市则是像长沙、南京、宁波一样。

但从整体的经济形势来说，是一个非常关键的时刻。

一季度数据公布之后，消费在持续不振。

出口在三月份，受到到欧战的影响，也急速下行。

三驾马车中，只剩下国内投资一条路径可行。但是作为重要参数的房地产投资却在一路下滑。

所以，一季度数据出台之后，决策层关于楼市的积极信号接踵而出。

4月19日央行定调房地产为实体经济，标志态度转变和政策转向。

4月22日央行行长博鳌亚洲论坛再次强调加大对实体经济的支持力度。

4月22日银保监会召开专题会议，安排部署支持改善和刚性佳房需求。

4月24日住建部召开专题会议，研究采取更大力度的政策举措。

之前的23条金融救市，更是直接点名首付和利率。很多人预测，20%首付和打折利率即将重出江湖。

这一刻，需求端的政策力度已经够宽松，反而开发端，除了兼并不计入三道红线之外，并没有实质性的信号出台。

眼下，在房企身上的紧箍咒依然是三道红线和贷款集中度。

大概率，三道红线将成为下一步的政策放松目标。

这一切都是5.5的GDP增长目标中很重要的组成部分。

疫情和欧战的影响在持续扩大，投资和政府性消费拉动增长，终将成为今年的经济主旋律。

楼市又要支棱起来了！

先支棱起来，经济好转了再接着打压也不迟！

（米宅，专注于地产和财经研究的智库机构）