2022年2月11日，对于买房人老许来说是个好日子。

因为，浙江省嘉兴市中级人民法院二审判定：

由于老许购买的嘉兴市某开发商的楼房烂尾，老许无需归还剩余贷款本息，200余万元贷款本息返还责任，应由开发商承担。

因此，银行诉讼要求老许继续还按揭或者一次性还款的要求败诉。

查阅新闻，这应该是中国首例因为烂尾，买房人不必继续还银行按揭的判例。

这个案件，事情经过非常简单。

2014年，老许在嘉兴按揭购买了一套别墅，贷款总额为392万元。

2015年，老许付了首付，银行正式批贷，这笔钱打入开发商账户。

2018年，谁都不愿意看到的情况发生，该项目开发商因为资金链断裂，无力继续开发，工程停工发生烂尾，只能向购房者宣布延期交房。

而半年以后，情况继续恶化，2018年底，该开发商正式向法院提交破产清算申请。按照相关法律要求，破产人应该继续履行已经签订的购房合同，向购房者交付房屋，但事实上，老许购买的别墅尚未竣工验收，不符合交付标准，根本无法交付。

于是法院指定开发商书面通知了老许：解除他与开发商之间的《商品房买卖合同》，返还购房款。但是法院要求是一个方面，而能不能还则是另一个问题。

于是，老许就像很多2021年的烂尾楼的购房者一样，钱房两空。

房子没了，因为烂尾。

但，银行按揭还得还，因为法律。

中国法律明确规定，贷款买房子，实际上是签了两个合同，一是跟开发商签《购房合同》，你交钱买房，开发商收钱卖房；二是跟银行签《贷款合同》，银行借给你钱，你得给银行还钱。

房子别说烂尾，房子就是地震塌了，你一天没住上，也得还。

不过，老许这回真的不想还了，2019年他停止向贷款银行支付月供。

第二个月，银行就来催款。

第三个月，就来了律师函。

第四个月，法院的传票就来了，于是，老许被银行告上了法庭。

这是一个很简单的案子，情节清晰，适用法律明确，所以很快初审判了下来。

2021年下半年，一审法院考虑到房子无法完成交付，要求老许继续按月偿还贷款已经没有意义，故而判决解除《个人购房借款及担保合同》。

但老许归还银行借款本金、利息，以及未按时还贷的罚息，合计220余万元。

因为，法院引用的是全国《买房商品房贷款合同》的一个典型条款。

“贷款发放后，借款人（老许）或抵押人与售房人（开发商）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。

这是一个典型条款，但是也是一个霸王条款，是一条全国都在用的霸王条款。

老许败诉，但是他没有放弃，依旧上诉。

2022年1月，嘉兴中院对此案进行了开庭审理。

案件争议焦点很明确：

《个人购房借款及担保合同》已经解除，剩余贷款本息220余万元，是否应当由老许承担？

银行认为应该，老许认为不应该。

这一次，二审法院给出了与一审完全不同的判决：不支持银行的诉讼请求，也就是说银行败诉了，老许无需向银行归还剩余贷款本息220余万元。

也就是说，虽然房子烂了，首付没了，至少老许不用再往这个无底洞砸钱了。

而一审和二审发生了翻转的重要原因，不是二审法院同情买房人，而是国家出了新规定。

2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（老许）。”

看出门道没有？

也就是说以后，如果房子烂尾，购房贷款（按揭）开发商应该返还银行（也就是承认这笔账欠债的是开发商，而不是买房人），购房款的本金及利息（首付）应该返还买房人。

同时，二审法院认为《个人购房贷款及担保合同》第38条约定是银行单方面提前拟定的格式条款，这种格式条款在银行业务中十分常见。

该条款存在一个关键问题：它刻意加重了老许的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对老许不具有拘束力。

天下买房人，苦“银行”久矣。

开发商破产了，一了百了，彻底躺平。

老板可能依旧锦衣玉食，可能卷款出国，也可能过两年换个名字东山再起，因为我国执行的是有限责任公司制度，这是另一个话题，我们不展开。

然而，苦的却是买房人，交房彻底遥遥无期，然而每个月的贷款却必须偿还。

这种情况，在2020年、2021年尤其多，对于一些城市烂尾已经成为了影响社会稳定的重要问题。

然而现行中国法律规定，楼房烂尾、不能交房是开发商的原因，属于开发商违约，你可以要求开发商退还房款，你用退回的房款偿还银行贷款；如果开发商不给退房款，你可以起诉开发商，这是你和开发商的合同纠纷。

然而，这种解释就是P，如果开发商有钱给你退款，他也不用烂尾了，然而这个道理虽然没有逻辑，但却是法律，所以中国千千万万个老许还得必须按时还按揭。

当然，你如果就是铁了心——老子不还了，也行。

但是，你一定会被银行告。

如果法院判决以后，你还是不还，那么银行可以向法院申请强制执行，强制扣划你的财产还给银行，并且纳入失信人名单，生活会受到很大影响；

如果你还拒不配合执行，甚至转移隐匿财产，还有可能涉嫌拒不执行法院判决罪，被追究刑事责任。

正因为如此，从国内司法实践看，几乎所有烂尾楼引起的购房者和银行之间的民事纠纷中，法院都是判决银行胜诉。

说实话，虽然合法，但就是不公。

不单单是烂尾问题，在很多问题上，银行也是明着欺负买房人。

比如，饱受争议的“房贷保险费”，是购房者向银行申请贷款时，银行为防范房贷风险要求贷款人必须购买的保险。

然而，它的作用却是对所保房屋提供保障，如果在还贷期间，因火灾、爆炸、暴雨、台风等原因造成抵押房屋的损失，以及为抢救房屋财产所需支付的合理施救费用，保险公司将按照合同给予赔偿。

但保险的第一受益人是银行，第二受益人才是购房者，而这笔保费却完全由借款人承担。

这相当于你掏钱给别人买了保险，一旦出险，而你却不是主要受益方。

这条款，这合同，这保险，如果“它”不能称得上“霸王”，那谁是霸王？

（宋富贵，郑州知名楼市评论人）