2020年开始，中国房地产的底层规则正在发生剧烈变化。

继房企融资的“三道红线”之后，房地产贷款的“两道红线”来了！

2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监管发布[关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知]，我们也同很多银行系统的朋友做了咨询，今天深度聊聊这个问题。

一、真实的影响有多大？

银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知，简单来说就是对涉房类业务的定点打击。

根据wind数据：

1、全部贷款占比超过集中度要求的上市银行有17家

（1）第一档：建设银行；

（2）第二档（5家）：招商银行、兴业银行、浦发银行、平安银行、北京银行；

（3）第三档（城商行9家与农商行2家）：徽商银行、杭州银行、郑州银行、青岛银行、成都银行、中原银行、江西银行、九江银行、厦门银行、青岛农商行与广州农商行。

2、个人住房贷款超过集中度要求的上市银行有12家

（1）第一档：建行与邮储银行；

（2）第二档（3家）：招商银行、兴业银行与北京银行；

（3）第三档（城商行7家）：徽商银行、郑州银行、青岛银行、成都银行、中原银行、江西银行、厦门银行。

看起来很多，这只是表象。

基于2020年，看银行业整体数据。

6家国有大行的房地产贷款占比36.18%，国有银行个人住房贷款占比接近31%；10家股份行的房地产贷款占比26.03%，股份制银行个人住房贷款占比超过17%；26家城商行的房地产贷款占比21.18%，城商银行个人住房贷款占比超13%；10家农商行的房地产贷款占比12.95%，农商银行个人住房贷款在9.50%左右。

什么意思？整体涉房类平均贷款只是在趋近2道红线，很多银行离红线还有很远。

国家在参照房贷规模增速的情况下适时的踩了刹车，就这么简单！

不仅如此，国家还给银行加了底层双保险：区域差别化调节机制，给了银行全国内的自行调节的空间；二年或四年的延长过渡期给了银行充分自行调节的时间。

世界根本就没有天翻地覆，天翻地覆的是一张张嘴。

二、为什么要颁布这个政策？

结构性改革刻不容缓！

1、实体经济被房地产疯狂蹂躏

众所周知，实体经济的脸上早已被反反复复踩满了脚印。

2020年11月3日十四五规划提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”未来五年新的政策导向。言下之意两个：现在金融、房地产同实体经济的发展是不均衡的；房地产也需要好好发展。

中资大型银行房地产贷款占比上限可以达到40%，房地产在国民经济中的权重还不高吗？但关键房地产发展的太好了。

2012年房地产贷款和个人住房贷款占全部贷款余额的比例分别仅为18.98%和11.57%，2020年的时间这一比例分别大幅上升至28.81%和19.90%。

一头多另一头必然少，金融供给性改革势在必行，必须划数字了。

只有硬性的强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，才能支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节的融资。

2、整个银行业和房地产行业的超级系统性风险

房地产行业的系统性风险就是银行业的系统性风险。

2019年中国建设规模17亿平方米，而2000年整个中国房地产一年的建设量是1亿平方米，这中间翻了四番，16倍还多一点。中国房地产的增速，全世界近百年历史上绝无仅有。

2020中国经济形势解析高层报告会上，黄奇帆表示中国以后每年的建设量会趋于缩小，到2030年会降到10亿平方米左右。到了10亿平方米以后，就变成一个平衡点。

换句话说中国的房地产从增量时代已经进入减量时代，未来10年是41%市场份额的萎缩。

而现实是房地产企业战争、城市发展战争和银行业战争。

房地产企业比以往更猛烈的高周转、大杠杆奔千亿、奔龙头；二三四线城市以往更猛烈的大手笔搞新城、搞开发。

什么时候雪崩不是我考虑是事情，塌也不一定塌在我头上。

我们已经站到历史转折点上，金融体系如果对房地产贷款过度集中就是遍地埋雷，只是大家都觉得爆的不一定是我这颗罢了。

所以无论是三道红线还是两道红线，都是面向中国房地产未来不得不做的结构性改革。中国的房地产一直是踩着杠杆的梯子往上飞爬，现在必须抽走了！

银行业必须优化信贷结构，提高金融体系韧性和稳健性，健全宏观审慎管理制度，完善房地产金融管理长效机制。

不然未来就是容错率更低的中小房企集体崩塌，容错率更低的中小银行集体崩塌，然后是国计民生的巨大灾难。

三、近期对我们的影响

就像房地产行业有买方市场和卖方市场，银行业也有。

1、小房企加速淘汰；

首先，我们看集中度管理要求，指标设置也可以明显看出：涉房贷款本身也在向上集中，国有大行集中。

国有大行匹配大型房企，中小银行匹配小房企在过去已经成为共生链条。而当涉房贷款成为银行稀缺资源之后，即便中小银行也更乐于匹配给资质更好，风险更低的大型房企。

小房企内忧外患。而对于购房者来说，小房企融资困难加剧，带来的是风险和机会并存。

一方面是大降价给购房者提供了套利可能，另一方面是必然会迎接的淘汰或者烂尾。

2、房贷审批更加困难，周期性出现，房贷利率有可能提高

当涉房贷款成为银行稀缺资源之后，个贷资源同样将流向资质更好的购房者手中，未来个人征信、流水等信贷价值依然稳步提升，这也代表房贷审批将更加困难。

同样房贷周期性将会加剧，上半年的房贷永远比下半年好批。而额度有限的情况下，对于部分利率较低的城市，房贷利率有很大可能提高。

3、信贷红利溢出

2020年最突出的信贷红利是经营贷。年度事件伴随着华润城四期打新，深圳严查经营贷资金流向将经营贷推向风口浪尖。

经营贷本来就是银行信贷产物的畸形儿，银行知道购房者知道央行知道，央行也知道银行知道购房者知道，购房者也知道银行知道央行知道，一切还在博弈当中。

今年开始被砍掉的房地产贷款额度又会以哪种信贷红利溢出？还是经营贷吗？非常令人期待。

4、银行业变革

受到巨大冲击的不仅有小房企，还有小银行。

房地产业在寡头化，银行业也在寡头化。房地产贷款可能在未来部分城市、部分地区成为高风险，但在当下对于小银行是真正的低风险。

房地产贷款集中度管理要求分档设置就是对小银行的变相劝退，给小银行业务转型和探索提出了更高要求。从逆水行舟到逆海行舟，房企未来在不断淘汰、并购，银行也是如此。

5、住房租赁行业又被扶了一把

房地产贷款集中度管理制度有个很大的例外就是住房租赁行业。

为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

虽然今年长租公寓爆雷快赶上P2P，虽然住房租赁行业举步维艰，但国家对住房租赁的政策支持贯穿2020年整年，也将贯穿到2021年。

这次又把梯子借住房租赁行业站一站，但能不能站稳还不知道。

最后，草蛇灰线，伏行千里。

中国的房地产已经从大规模增量时代降临到分化时代，国家已经开始提前改轨道，搭框架，普通人急需做的还是把资产配置到正确的方向、正确的城市中去。时不我待！

（米宅 ID：MizhaiPlus，专注房产投资，一线调研，六年专业团队）